İngiltere, küresel yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği, istikrarlı ve gelişmiş bir gayrimenkul piyasasına sahip bir ülkedir. Bu doğrultuda, hem bireysel yatırımcılar hem de şirketler aracılığıyla İngiltere’de gayrimenkul edinimi konusu sıkça gündeme gelmektedir. Bu bilgilendirme metninde, İngiltere’de ev alım sürecinin hukuki çerçevesi, Türk vatandaşları için geçerli şartlar, şirket yapısı üzerinden alımın vergisel yönleri ve dikkat edilmesi gereken temel hususlar özetlenmiştir.
1. İngiltere’de Bireysel Olarak Ev Satın Alma Süreci
Birleşik Krallık’ta bireysel olarak gayrimenkul edinimi, aşağıdaki adımlar çerçevesinde gerçekleşmektedir:
- Finansal Hazırlık ve Mortgage Ön Onayı: Satın alma süreci öncesinde, yatırım yapılacak bütçenin belirlenmesi ve varsa mortgage (ipotek kredisi) için bankalardan ön onay alınması tavsiye edilir. Ön onay (Agreement in Principle), mülkiyet arama sürecinde avantaj sağlar.
- Mülk Arayışı ve Teklif Süreci: Emlak arama sürecinde Rightmove, Zoopla ve OnTheMarket gibi İngiltere’nin önde gelen platformları kullanılabilir. Uygun bir mülk bulunduğunda, emlak ofisi aracılığıyla resmi teklif (offer) sunulabilir.
- Avukat Atanması ve Hukuki İncelemeler: Teklifin satıcı tarafından kabul edilmesiyle birlikte, alıcı adına hareket edecek bir gayrimenkul avukatı (conveyancer) görevlendirilmelidir. Bu kişi, tapu kayıtları, ipotek durumu, belediye izinleri ve mülkiyete ilişkin tüm yasal belgeleri inceleyecek ve işlemleri yönetecektir.
- Sözleşme Takası (Exchange of Contracts): Tarafların şartlarda uzlaşmasının ardından, sözleşmeler karşılıklı olarak imzalanır ve “exchange of contracts” aşamasına geçilir. Bu noktada, alıcı genellikle satış bedelinin %10’unu depozito olarak öder.
- Satın Almanın Tamamlanması (Completion): Sözleşmede belirlenen tarihte, kalan bedel ödenerek tapu devri gerçekleşir. Bu aşamada tapu, alıcının adına Land Registry’ye kaydedilir ve varsa damga vergisi (Stamp Duty Land Tax – SDLT) ödemesi yapılır.
2. Şirket (Limited veya LLP) Aracılığıyla Gayrimenkul Alımı
Gayrimenkul yatırımı için sıklıkla tercih edilen yöntemlerden biri de İngiltere merkezli bir limited şirket (Ltd) kurularak alım yapılmasıdır. Şirketler genellikle “buy-to-let” yani kiralama amaçlı alım yapmaktadır.
Şirket kuruluşu, İngiltere’de hızlı ve düşük maliyetle yapılabilmektedir. Mülk şirket adına alınır, tapu siciline şirket tescil edilir. Mortgage kullanılacaksa, şirket adına kredi başvurusu yapılabilir; bankalar sıklıkla yöneticilerden kişisel kefalet talep etmektedir.
Burada önemle not edilmelidir ki, şirket yapısıyla gayrimenkul edinildiğinde, yıllık vergi beyannamesi verme ve mali tabloları Companies House’a sunma yükümlülüğü doğar. Bu da profesyonel muhasebe desteği gerektirir.
Şirket aracılığıyla yapılan mülk alımlarında bazı vergisel avantajlar söz konusu olabilir:
- Kurumlar Vergisi: Kira gelirleri, şirketlerde bireylere kıyasla genellikle daha düşük oranlı (%19–25) kurumlar vergisine tabidir.
- Mortgage Faizlerinin Giderleştirilmesi: Şirketler, mortgage faizlerini gider olarak muhasebeleştirebilir. Bu durum bireysel yatırımcılarda sınırlı uygulanmaktadır.
- Miras Planlaması: Gayrimenkul şirket bünyesinde tutulduğunda, hisselerin devri yoluyla miras planlaması yapılabilir. Bu sayede, doğrudan mülk devrine kıyasla Inheritance Tax (miras vergisi) etkileri optimize edilebilir.
- ATED ve Ek Damga Vergileri: Şirketler her durumda %3 ek damga vergisi öderler. Ayrıca, £500.000 üzerindeki konutlarda yıllık ATED (Annual Tax on Enveloped Dwellings) yükümlülüğü doğabilir.
3. Türk Vatandaşları İngiltere’de Gayrimenkul Edinebilir mi?
Birleşik Krallık, yabancı uyruklu kişilerin mülk edinmesine kısıtlama getirmemektedir. Türk vatandaşlarının İngiltere’de mülk satın alabilmesi için vize ya da oturum iznine sahip olmaları zorunlu değildir.
Ancak bilinmelidir ki, İngiltere’de gayrimenkul sahibi olmak, tek başına oturma izni, vatandaşlık hakkı ya da ikamet statüsü sağlamaz. Ülkede kalış süresi, elde edilen kira gelirleri ve diğer etkenler, vergi mükellefiyetine yol açabilir.
4. İngiltere’de İkamet Edenler (Resident) ve Etmeyenler (Non-Resident) İçin Vergisel Farklar
İngiltere’de mülk sahibi olan kişilerin yerleşik olup olmaması, bazı vergisel yükümlülükleri etkileyebilir:
Stamp Duty (SDLT): Yabancı uyruklu ve İngiltere dışında ikamet eden kişiler, standart damga vergisi oranlarına ek olarak %2 oranında “non-resident surcharge” ödemekle yükümlüdür. Ayrıca, mevcutta başka bir mülk bulunuyorsa %3 ek damga vergisi daha uygulanır. İngiltere’de yerleşik bireyler ise ilk kez ev alıyorlarsa SDLT’den muaf olabilirler, ancak bu teşvik yalnızca kişisel kullanım amacıyla alınan evlerde geçerlidir..
Kira Geliri Vergisi: Mülkten elde edilen kira gelirleri, hem yerleşik hem de yerleşik olmayan kişiler için İngiltere’de beyana tabidir. İlgili gelir vergisi oranları kişisel kazanca göre %20 ile %45 arasında değişebilir.
Sermaye Kazancı Vergisi (Capital Gains Tax- CGT): Mülkün satışından elde edilen kazanç için CGT uygulanmaktadır. Yerleşik olmayan kişiler de 2015 yılından bu yana İngiltere’deki mülk satışından doğan kazançlar için beyan yükümlülüğüne sahiptir. Bireyler için bu oran %18 ila %28 arasında değişmektedir.
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki, mali veya vergisel tavsiye niteliği taşımaz. Bu konularda karar almadan önce bir uzmanla görüşmenizi tavsiye ederiz.
